Immobilienkauf in Südafrika
Einleitung
Der wohl zur Zeit interessanteste Bereich für Investitionen
ist nach wie vor die Immobilie in der richtigen Lage. In Bezug
auf die Wertentwicklung bietet die Provinz Western Cape, in
und weitläufig um Kapstadt die beste Voraussetzung für
eine gewinnbringende Investition.
Wichtige Information
zum Immobilienerwerb in Südafrika für Residents
und Non-Residents
Südafrika hat eines der fortschrittlichsten Landregistrierungs-Systeme
der Welt. Es bietet die grösstmögliche Sicherheit
hinsichtlich der Besitzverhältnisse an Immobilien. Es
gibt Auskunft über die genauen Details der Immobilie
sowie die jeweiligen Rechte und Dienstbarkeiten, die daran
hängen.
1.
Der Makler in Südafrika als wichtige und seriöse
Institution
2.
Kaufvertrag
3.
Finanzierung
4.
Eigentumsübergang
5.
Kosten
6. Besonderheiten für Ausländer
("Non-Residents")
1.
Der Makler in Südafrika als wichtige und seriöse
Institution
Beim Kauf einer Immobilie hat der Makler in Südafrika
eine erheblich größere Bedeutung als in Europa.
In der Regel stellt er in fast institutioneller Eigenschaft
mit den Parteien den Kaufvertrag nach eingehender Beratung
und Präsentation verschiedener Immobilien auf, prüft
ihn und fungiert meistens auch noch als Zeuge für die
Unterschrift. Der Immobilienmakler sollte ein Mitglied des
"Estate Agents Board of South Africa" sein. Nur
durch diese Mitgliedschaft ist gewährleistet, dass das
beim Makler geführte Treuhandkonto durch das "Treufondzertifikat"
abgesichert ist.
zum Seitenanfang
2.
Kaufvertrag
Nach der ausreichenden Suche für
das richtige Objekt wird der Kauf generell durch ein Kauf-Angebot
("offer to purchase") vorbereitet, d.h. der Kunde
gibt auf einem entsprechenden Vordruck ( wird von cape invest
bereitgestellt ) seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument
nur "Kaufangebot" heisst, wird es durch die Akzeptanz
und Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich
bindenden Kaufvertrag. Im daraufhin zu unterzeichnenden
Kaufvertrag (agreement of sale ) ist vorgesehen, daß
in der Regel 10 % des Kaufpreises
als Anzahlung innerhalb einer vereinbarten Frist
(ca. 2 Wochen) auf ein Anderkonto des Maklers zu zahlen ist.
Makler und Notare haben strenge staatliche Auflagen hinsichtlich
der bei Ihnen geführten Treuhandkonten, so daß
man vor Veruntreuung absolut sicher sein kann.
Der Rest des Kaufpreises muß bei Grundbucheintrag (
ein relativ zügiger Vorgang in Südafrika) an den
Notar gezahlt werden. Die geleistete Anzahlung, von der der
Makler üblicherweise seine Provision ( maximal 7,5 %
des Kaufpreises) einbehält, wird nach erfolgtem Eintrag
ins Grundbuch vom Makler an den Notar überwiesen. Die
Provision wird in der Regel vom Verkäufer getragen.
In wenigen Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung
vereinbart werden.
zum Seitenanfang
3.
Finanzierung
Bei Finanzierung über eine Hypothek
ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes vorzulegen.
Wenn keine besonderen Schwierigkeiten auftreten, erfolgt der
Grundbucheintrag innerhalb von 4-8
Wochen.
Ausländer können durch eine südafrikanische
Großbank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren.
Es muß jedoch sichergestellt sein, daß Zins und
Tilgung entweder durch lokale Geschäfts- oder Mieteinnahmen
oder durch einen Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden.
Dieser Punkt spielt vor allem eine wichtige Rolle im Zusammenhang
mit einer Immigration.
zum Seitenanfang
4.
Eigentumsübergang
Die Übernahme einer Immobilie (occupation)
erfolgt normalerweise nach dem Grundbucheintrag, kann aber
nach Vereinbarung gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes (ähnlich
einer monatlich zu berechnenden Miete) auch schon früher
erfolgen.
zum Seitenanfang
5.
Kosten
a) Maklerprovision (agents commission):
derzeit maximal 7,5 % + 14 % MwSt bei allen Maklern. Die Provision
wird vom Verkäufer getragen.
b) Überschreibungskosten (transfer costs):
Die Kosten für den Notar werden nach einer festgelegten
Gebührentabelle berechnet und betragen zwischen 1,5 und
2 % des Kaufpreises. Diese Kosten werden vom Käufer getragen.
Beispiel:
Der Kaufpreis der Immobilie beträgt R 1.500.000. Folgende
Kosten entstehen dem Käufer (vorbehaltlich Gesetzesänderungen):
KOSTEN FÜR DEN KÄUFER
ALS |
Grunderwerbs
steuer
Rand
|
Grundbuch
amt / Post
Rand
|
Notar
Kosten
Rand
|
MwSt
Rand
|
Total
Rand
|
Privatperson
|
100.600
|
max 750
|
12.000
|
1.715
|
115.065
|
Gesellschaft
|
150.000
|
max 750
|
12.000
|
1.715
|
164.465
|
c) zur Grunderwerbssteuer (transfer duty):
1. Diese ist (siehe auch obenstehende Tabelle) vom Käufer
zu bezahlen. Bei Privatpersonen
gelten folgende Steuern (vorbehaltlich Gesetzesänderungen):
Kaufpreis |
alte Grunderwerbssteuer |
neue Grunderwerbssteuer ab 01. April
2004 |
R 200.000
|
R 3.000
|
R 2.500
|
R 300.000
|
R 8.000
|
R 7.500
|
R 500.000
|
R 23.400
|
R 22.900
|
R 750.000
|
R 43.400
|
R 38.500
|
R 1.000.000
|
R 63.400
|
R 62.900
|
R 1.500.000
|
R 102.900
|
R 100.600
|
R 2.000.000
|
R 143.400
|
R 142.900
|
2. Bei juristischen
Personen (Gesellschaften) beträgt die
Grunderwerbssteuer generell 10 %
des Kaufpreises.
Weitere Besonderheiten sind beim Kauf und Verkauf von Immobilien
bei juristischen Personen zu beachten, bitte fragen Sie nach
einer individuellen Beratung.
d) VAT (Mehrwertsteuer)
Einige Immobilien in Südafrika sind im Eigentum von
Privatpersonen, andere im Eigentum von eigens dafür gegründeten
juristischen Personen, meistens einer CC (close corporation
= ähnlich GbR). Im Fall der juristischen Person muss
der Verkäufer der Immobilie 14 % VAT abführen. Ist
der Käufer eine juristische Person (z.B. CC), so kann
dieser dann 14 % VAT bei der SARS (südafrikanische Steuerbehörde)
anmelden und zurück erhalten. Dieses ist wiederum bei
einem zukünftigen Weiterverkauf neben der CGT ( Capital
Gains Tax = Kapitalertragssteuer) zu berücksichtigen.
zum Seitenanfang
6. Besonderheiten
für Ausländer ("Non-Residents")
Die Südafrikanische Reservebank bezeichnet
Ausländer - gleich, ob es sich um natürliche oder
juristische Personen handelt, deren normaler Wohnort außerhalb
des gemeinsamen südafrikanischen Währungsgebietes
liegt, als "non-residents". Diese Ausländer
können in Südafrika unbegrenzt Immobilien erwerben,
unterliegen aber bestimmten Vorschriften:
Für den Transfer von Devisen (Euro, Dollar) zur Zahlung
einer Immobilie muß ein sog. "Non-Resident"-Konto
bei einer südafrikanischen Großbank eröffnet
werden, wobei Ihnen vollkommen unkompliziert die Firma cape
invest vor Ort Unterstützung bietet. Hierzu genügt
die Vorlage des Passes und eine Einzahlung von zumeist ca.
1000 Rand. Alle Gelder, die auf diesem "Non-Resident"-
Konto eingehen, werden automatisch über die Reserve Bank
geleitet. Alle Beträge, auch Gewinne aus Festgeldanlagen,
Mieteinnahmen etc. können daher dann auch von diesem
Konto später jederzeit wieder
ins Ausland transferiert werden.
Der "Non-Resident" kann in Südafrika bei den
üblichen Großbanken meistens nur bis zu 50 % des
Wertes einer Immobilie finanzieren. Der andere Teil muss aus
dem Ausland transferiert werden. Die Rückzahlung einer
Hypothek muß entweder durch Mieteinnahmen vor Ort oder
aber durch regelmäßigen Transfer aus dem Ausland
(über das "Non-Resident"-Konto) garantiert
werden. Da die Hypothekenzinsen in Südafrika jedoch sehr
hoch sind (z.Zt. ca 8,5-10,5%), empfiehlt es sich - falls
möglich - im Ausland zu finanzieren. Mieterträge
muß der "Non-Resident" in Südafrika versteuern
(>>
Doppelbesteuerungs-Abkommen mit der BRD).
zum Seitenanfang
|