Südafrika Immigrations-Ratgeber & Services

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Einleitung
Der wohl zur Zeit interessanteste Bereich für Investitionen ist nach wie vor die Immobilie in der richtigen Lage. In Bezug auf die Wertentwicklung bietet die Provinz Western Cape, in und weitläufig um Kapstadt die beste Voraussetzung für eine gewinnbringende Investition.

Wichtige Information zum Immobilienerwerb in Südafrika für Residents und Non-Residents
Südafrika hat eines der fortschrittlichsten Landregistrierungs-Systeme der Welt. Es bietet die grösstmögliche Sicherheit hinsichtlich der Besitzverhältnisse an Immobilien. Es gibt Auskunft über die genauen Details der Immobilie sowie die jeweiligen Rechte und Dienstbarkeiten, die daran hängen.

1. Der Makler in Südafrika als wichtige und seriöse Institution
2. Kaufvertrag
3. Finanzierung
4. Eigentumsübergang
5. Kosten
6. Besonderheiten für Ausländer ("Non-Residents")

1. Der Makler in Südafrika als wichtige und seriöse Institution
Beim Kauf einer Immobilie hat der Makler in Südafrika eine erheblich größere Bedeutung als in Europa. In der Regel stellt er in fast institutioneller Eigenschaft mit den Parteien den Kaufvertrag nach eingehender Beratung und Präsentation verschiedener Immobilien auf, prüft ihn und fungiert meistens auch noch als Zeuge für die Unterschrift. Der Immobilienmakler sollte ein Mitglied des "Estate Agents Board of South Africa" sein. Nur durch diese Mitgliedschaft ist gewährleistet, dass das beim Makler geführte Treuhandkonto durch das "Treufondzertifikat" abgesichert ist.

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2. Kaufvertrag
Nach der ausreichenden Suche für das richtige Objekt wird der Kauf generell durch ein Kauf-Angebot ("offer to purchase") vorbereitet, d.h. der Kunde gibt auf einem entsprechenden Vordruck ( wird von cape invest bereitgestellt ) seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument nur "Kaufangebot" heisst, wird es durch die Akzeptanz und Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag. Im daraufhin zu unterzeichnenden Kaufvertrag (agreement of sale ) ist vorgesehen, daß in der Regel 10 % des Kaufpreises als Anzahlung innerhalb einer vereinbarten Frist (ca. 2 Wochen) auf das benannte Notaranderkonto zu zahlen ist. Makler und Notare haben strenge staatliche Auflagen hinsichtlich der bei Ihnen geführten Treuhandkonten, so daß man vor Veruntreuung absolut sicher sein kann.
Der Rest des Kaufpreises muß bei Grundbucheintrag ( ein relativ zügiger Vorgang in Südafrika) an den Notar gezahlt werden. Die geleistete Anzahlung, von der der Makler üblicherweise seine Provision ( maximal 7,5 % des Kaufpreises) einbehält, wird nach erfolgtem Eintrag ins Grundbuch vom Makler an den Notar überwiesen. Die Provision wird in der Regel vom Verkäufer getragen. In wenigen Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung vereinbart werden.

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3. Finanzierung
Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes vorzulegen. Wenn keine besonderen Schwierigkeiten auftreten, erfolgt der Grundbucheintrag innerhalb von 4-8 Wochen. Ausländer können durch eine südafrikanische Großbank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Es muß jedoch sichergestellt sein, daß Zins und Tilgung entweder durch lokale Geschäfts- oder Mieteinnahmen oder durch einen Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden. Dieser Punkt spielt vor allem eine wichtige Rolle im Zusammenhang mit einer Immigration.

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4. Eigentumsübergang
Die Übernahme einer Immobilie (occupation) erfolgt normalerweise nach dem Grundbucheintrag, kann aber nach Vereinbarung gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes (ähnlich einer monatlich zu berechnenden Miete) auch schon früher erfolgen.

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5. Kosten
a) Maklerprovision (agents commission):
derzeit maximal 7,5 % + 14 % MwSt bei allen Maklern. Die Provision wird vom Verkäufer getragen.

b) Überschreibungskosten (transfer costs):
Die Kosten für den Notar werden nach einer festgelegten Gebührentabelle berechnet und betragen zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises. Diese Kosten werden vom Käufer getragen.

Beispiel:

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt R 1.500.000. Folgende Kosten entstehen dem Käufer (vorbehaltlich Gesetzesänderungen):

c) zur Grunderwerbssteuer (transfer duty):

1. Diese ist (siehe auch obenstehende Tabelle) vom Käufer zu bezahlen. Bei Privatpersonen gelten folgende Steuern (vorbehaltlich Gesetzesänderungen):

2. Bei juristischen Personen (Gesellschaften) beträgt die Grunderwerbssteuer generell 10 % des Kaufpreises.
Weitere Besonderheiten sind beim Kauf und Verkauf von Immobilien bei juristischen Personen zu beachten, bitte fragen Sie nach einer individuellen Beratung.

d) VAT (Mehrwertsteuer)

Einige Immobilien in Südafrika sind im Eigentum von Privatpersonen, andere im Eigentum von eigens dafür gegründeten juristischen Personen, meistens einer CC (close corporation = ähnlich GbR). Im Fall der juristischen Person muss der Verkäufer der Immobilie 14 % VAT abführen. Ist der Käufer eine juristische Person (z.B. CC), so kann dieser dann 14 % VAT bei der SARS (südafrikanische Steuerbehörde) anmelden und zurück erhalten. Dieses ist wiederum bei einem zukünftigen Weiterverkauf neben der CGT ( Capital Gains Tax = Kapitalertragssteuer) zu berücksichtigen.

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6. Besonderheiten für Ausländer ("Non-Residents")
Die Südafrikanische Reservebank bezeichnet Ausländer - gleich, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt, deren normaler Wohnort außerhalb des gemeinsamen südafrikanischen Währungsgebietes liegt, als "non-residents". Diese Ausländer können in Südafrika unbegrenzt Immobilien erwerben, unterliegen aber bestimmten Vorschriften:

Für den Transfer von Devisen (Euro, Dollar) zur Zahlung einer Immobilie muß ein sog. "Non-Resident"-Konto bei einer südafrikanischen Großbank eröffnet werden, wobei Ihnen vollkommen unkompliziert die Firma cape invest vor Ort Unterstützung bietet. Hierzu genügt die Vorlage des Passes und eine Einzahlung von zumeist ca. 1000 Rand. Alle Gelder, die auf diesem "Non-Resident"- Konto eingehen, werden automatisch über die Reserve Bank geleitet. Alle Beträge, auch Gewinne aus Festgeldanlagen, Mieteinnahmen etc. können daher dann auch von diesem Konto später jederzeit wieder ins Ausland transferiert werden.

Der "Non-Resident" kann in Südafrika bei den üblichen Großbanken meistens nur bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Der andere Teil muss aus dem Ausland transferiert werden. Die Rückzahlung einer Hypothek muß entweder durch Mieteinnahmen vor Ort oder aber durch regelmäßigen Transfer aus dem Ausland (über das "Non-Resident"-Konto) garantiert werden. Da die Hypothekenzinsen in Südafrika jedoch sehr hoch sind (z.Zt. ca 8,5-10,5%), empfiehlt es sich - falls möglich - im Ausland zu finanzieren. Mieterträge muß der "Non-Resident" in Südafrika versteuern (>> Doppelbesteuerungs-Abkommen mit der BRD = Abkommen zur Verhinderung der Doppelbesteuerung ).

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