Immobilienkauf in Südafrika

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Einleitung

Der wohl zur Zeit interessanteste Bereich für Investitionen ist nach wie vor die Immobilie in der richtigen Lage. In Bezug auf die Wertentwicklung bietet die Provinz Western Cape, in und weitläufig um Kapstadt die beste Voraussetzung für eine gewinnbringende Investition.

Wichtige Information zum Immobilienerwerb in Südafrika für Residents und Non-Residents

Südafrika hat eines der fortschrittlichsten Kataster-Systeme der Welt. Es bietet die größtmögliche Sicherheit hinsichtlich der Besitzverhältnisse an Immobilien. Es gibt Auskunft über die genauen Details der Immobilie sowie die jeweiligen Rechte und Dienstbarkeiten, die daran hängen.

  1. Der Makler in Südafrika als wichtige und seriöse Institution
  2. Kaufvertrag
  3. Finanzierung
  4. Eigentumsübergang
  5. Kosten
  6. Besonderheiten für Ausländer (“Non-Residents”)

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  1. Der Makler in Südafrika als wichtige und seriöse Institution

Beim Kauf einer Immobilie hat der Makler in Südafrika eine erheblich größere Bedeutung als in Europa. In der Regel stellt er in fast institutioneller Eigenschaft mit den Parteien den Kaufvertrag nach eingehender Beratung und Präsentation verschiedener Immobilien auf, prüft ihn und fungiert meistens auch noch als Zeuge für die Unterschrift.

  1. Kaufvertrag

Nach der ausreichenden Suche für das richtige Objekt wird der Kauf generell durch ein Kauf-Angebot (“offer to purchase”) vorbereitet, d.h. der Kunde gibt auf einem entsprechenden Vordruck (wird von uns bereitgestellt ) seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument nur “Kaufangebot” heißt, wird es durch die Akzeptanz und Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag. Im daraufhin zu unterzeichnenden Kaufvertrag (Sales Agreement) ist vorgesehen, dass in der Regel 10 % des Kaufpreises als Anzahlung innerhalb einer vereinbarten Frist (ca. 2 Wochen) auf ein Anderkonto des Notars zu zahlen ist. Makler und Notare haben strenge staatliche Auflagen hinsichtlich der bei Ihnen geführten Treuhandkonten, so dass man vor Veruntreuung sicher sein kann.

Der Rest des Kaufpreises muss vor Grundbucheintrag (der Vorgang dauert in der Regel zwischen 3 und 10 Wochen) an den Notar gezahlt werden. Der Notar leitet durch alle Maßnahmen und ruft zu den einzelnen zu erledigenden Schritten auf. Von der geleisteten Anzahlung erhält der Makler üblicherweise seine Provision vom Notar bei Übertragung des Objektes ausbezahlt. Die Provision wird dabei in der Regel vom Verkäufer getragen. In wenigen Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung vereinbart werden.

  1. Immobilien-Finanzierung

Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes vorzulegen. Wenn keine besonderen Schwierigkeiten auftreten, erfolgt der Grundbucheintrag innerhalb von 3-10 Wochen. Ausländer können durch eine südafrikanische Großbank je nach nachgewiesener Bonität und entsprechender Dokumentation entsprechend den Vorgaben der Bank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass Zins und Tilgung entweder durch lokale Geschäfts- oder Mieteinnahmen oder durch einen Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden. Dieser Punkt spielt vor allem eine wichtige Rolle im Zusammenhang mit einer Immigration.

  1. Eigentumsübergang

Die Übernahme einer Immobilie (occupation) erfolgt normalerweise nach dem Grundbucheintrag, kann aber nach Vereinbarung gegen Zahlung einer Miete oder Nutzungsentgeltes auch schon früher oder auch nach Umschreibung (Transfer) erfolgen.

  1. Kosten
  2. a) Maklerprovision (agents commission):

Sie beträgt derzeit maximal 7,5 % + 14 % MwSt bei allen Maklern. Die Provision wird vom Verkäufer getragen und von ihm Mit dem Makler ausgehandelt.

  1. b) Überschreibungskosten (transfer costs):

Die transfer costs werden vom Notar nach einer festgelegten Gebührentabelle berechnet und betragen ca 10% des Kaufpreises. Diese Kosten werden vom Käufer getragen. Sie beinhalten die Notargebühren, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer (transfer duty) sowie Übermittlungs, Kopie und Postgebühren

  1. Auch bei juristischen Personen (Gesellschaften) betragen die transfer costs ca. 10 % des Kaufpreises.

Weitere Besonderheiten sind beim Kauf und Verkauf von Immobilien bei juristischen Personen zu beachten, bitte fragen Sie nach einer individuellen Beratung.

  1. d) VAT (Mehrwertsteuer)

Einige Immobilien in Südafrika sind im Eigentum von Privatpersonen, andere im Eigentum von eigens dafür gegründeten juristischen Personen, entweder einer CC (close corporation, mittlerweile nicht mehr zu gründen) oder Pty ltd. Bei der Gründung eines Unternehmens ist die Pty Ltd die Abkürzung für „Proprietary Limited“. Dabei handelt es sich um ein privat geführtes Unternehmen, das der Öffentlichkeit keine Aktien anbietet. Die Eigentümer eines solchen Unternehmens beschränken den Besitz auf nicht mehr als 50 nicht angestellte Anteilseigner.

Im Fall der juristischen Person muss der Verkäufer der Immobilie 14 % VAT abführen. Ist der Käufer eine juristische Person, so kann dieser dann 14 % VAT bei der SARS (südafrikanische Steuerbehörde) anmelden und zurückerhalten. Dieses ist wiederum bei einem zukünftigen Weiterverkauf neben der CGT ( Capital Gains Tax = Kapitalertragssteuer) zu berücksichtigen.

  1. Besonderheiten für Ausländer (“Non-Residents”)

Die Südafrikanische Reservebank bezeichnet Ausländer – gleich, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt, deren normaler Wohnort außerhalb des gemeinsamen südafrikanischen Währungsgebietes liegt, als “non-residents”. Diese Ausländer können in Südafrika unbegrenzt Immobilien erwerben, unterliegen aber bestimmten Vorschriften:

Für den Transfer von Devisen (Euro, Dollar) zur Zahlung einer Immobilie muss ein sog. “Non-Resident”-Konto bei einer südafrikanischen Bank eröffnet werden, wobei wir Ihnen vor Ort Unterstützung bieten. Alle Gelder, die auf diesem “Non-Resident”- Konto eingehen, werden automatisch über die Reserve Bank geleitet. Alle Beträge, auch Gewinne aus Festgeldanlagen, Mieteinnahmen etc. können daher dann auch von diesem Konto später jederzeit wieder ins Ausland transferiert werden.

Der “Non-Resident” kann in Südafrika bei den üblichen Banken meistens nur bis zu ca. 40 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Der andere Teil muss aus dem Ausland transferiert werden. Die Rückzahlung einer Hypothek muss entweder durch Mieteinnahmen vor Ort oder aber durch regelmäßigen Transfer aus dem Ausland (über das “Non-Resident”-Konto) garantiert werden. Da die Hypothekenzinsen in Südafrika jedoch sehr hoch sind (z.Zt. ca 11 bis 13% ), empfiehlt es sich – falls möglich – im Ausland zu finanzieren.

Bei cape invest erhalten Sie deutschsprachige Beratungen und Service-Leistungen.

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